欠陥住宅NET活動報告2017
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活動報告

建築士、弁護士、研究者らによって1996年に設立された欠陥住宅被害全国連絡協議会は、現在、北海道から九州まで12の地域ネット、会員約1000名の任意団体であり、年2回の全国大会を開催すると共に例年全国一斉に「欠陥住宅110番」を実施しています。

2017年度総会より
 総会議事  
 収支報告の承認後、役員人事を行い、いずれも留任で代表幹事 佐古誠司、事務局長 中西大樹、事務局次長 森竹和政、幹事(兼監査)永井光弘の各氏が選ばれました。


勉強会 ~マンション標準管理規約 ③と④のあらまし
 第4章 用法 第12条~第19条  第12条から第19条は、マンションの用法に関する規定です。
 特徴的なのは第17条です。同条では「専有部分の修繕等」、具体的にはいわゆるリフォーム工事などの実施承認手順について規定されています。建物本体に影響を与える工事の禁止や騒音・振動など他の居住者への迷惑防止など、事前に理事会の承認を得ることが求められています。
 また第19条は、賃貸などで区分所有者以外に住まわせる場合には、賃借人に管理規約や使用細則などすべての決まり事を守らせるよう規定されています。平成28年3月に実施された大きな改正点の一つとして、暴力団員の排除項目が設けられました(第19条の2)。

 第5章 管理 第20条~第29条  
 第20条から第29条は区分所有建物の管理に関する規定です。区分所有者は、その責務として物件(マンション)の価値と機能を維持・増進のために適正な管理に努めなければならないとされてます(第20条)。これをより具体化したものが第21条以下に規定されております。
 特に、平成28年3月改正にて特徴的であったのは、 第27条「管理費」の規定にあります。すなわち同条は、管理に要する費用の項目を列挙したものですが、平成28年3月の改正では、従来のコミュニティ形成に要する費用支出を認める規定が削除されました。これは任意で加入し、その会費を支払うという地域の町内会費あるいは自治会費とマンションの管理費等が混同され、トラブルの発生を防ぐためであると言われています。  
 また勉強会では、第28条「修繕積立金」についても重要な規定であるとの指摘がされました。ご存じのとおり、修繕積立金は、一定年数ごとに行う計画修繕や突発的に発生する修繕、さらに将来の建て替えなどに備えて、工事費や合意形成のために管理費とは別の会計で積み立てるものです。このような修繕積立金については、大規模修繕等以外の支出を厳格に禁じていますが、この趣旨は将来の大規模修繕が資金不足で実施できないという事態を防ぐことにあるとのことでした。
なお現在のマンションにおいては修繕積立金が不足しているところも少なくなく、将来の大規模修繕が実施できるようしっかりとした修繕計画が必要とのことでした。


勉強会 マンション標準管理規約 ①と②のあらまし  
管理規約はマンションの維持・管理、生活の基本的なルールの”最高規範”とされています。

第一章 総則 第1条~第6条
 第1条が規約の目的、第2条は用語の定義、第3条では規約と総会決議の遵守義務を定め、第4条で規約の対象となる物件の範囲、第5条で規約と総会の効力が及ぶ対象、さらに第6条では区分所有者全員で管理組合を置くことになっています。

第二章 占有部分等の範囲 第7条~第11条
 第7条は専有部分の範囲を規定し、住戸の窓枠・窓ガラス、およびドアの錠と内側以外は共用部分とすること、さらに住戸内の壁や天井・床の駆体部も共用部としてそれ以外の専用使用ができる部分を専有部分で表すことが定められています。
 第8条は共有部分を具体的に「別表」で表すことが定められています。

第三章 敷地と共用部分の共有
 第9条では敷地のすべてと、さらに共用部分は区分所有者の共有であること、また第10条では共有部分の持分は「別表」で明確にすることと定められています。
 第11条はまさにマンション固有の条項です。(区分)所有者は住戸と持分の土地を分けて処分(譲渡や抵当権の設定)ができません。つまり土地と建物は、常に一体で処分されるものとされています。
 



2017年1月例会(新年会)  
1月11日(水)、中央区下山手通 柊草にて



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